《房地产开发经营条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。

  房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位做验收。

  (1)领取并填写雨污水管线接纳表，附雨污水管线施工图、建设项目立项批复、建设项目环境影响审批表、建设项目环境影响报告书(表)，到项目所在地行政审批中心建设局办理雨污水管道接纳手续。

  (2)排水管理处到现场进行闭水试验合格后，才可以进行雨污水管道膨内施工。

  (1)建设工程规划验收(委托具有资质的测绘勘察机构进行项目的测绘，根据项目所在地规划局要求的出图比例出具项目竣工地形图;领取并填写建设工程规划、用地竣工验收申请表，附建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、规划总平面图、二份竣工地形图、综合管线规划图、房屋面积勘测报告等资料到项目所在地规划局规划管理科办理规划验收手续，规划管理科到现场验收合格后出具建设项目竣工规划验收合格证。若房屋面积勘测报告面积超出规划报建面积，在领取建设项目竣工规划验收合格证前需缴至内罚款并补办建设工程规划许可证。)

  (2)建设工程绿化验收(根据计划要求的绿化率并按绿化施工图施工完成后，邀请项目所在地市政绿化管理处工作人员查看现场，确认绿化种植满足规定的要求后出具单项专业验收证明。)

  (3)建设工程环卫验收(根据规划要求建设垃圾房后，邀请项目所在地市政绿化管理处工作人员查看现场，确认垃圾收集房建设满足要求后出具单项专业验收证明。)

  (4)建设工程城管验收(邀请项目所在地城市管理办公室工作人员查看现场建筑筑垃圾清理情况及户外广告的设置是不是满足要求，确认合格后出具单项专业验收证明。)

  ①办理建筑消防设施检测报告。到项目所在地具有资质的检测所领取并填写建筑消防设施检测申请表附建筑工程消防设计审核意见书;各消防联动控制系统实施工程单位从事消防工程项目施工资格证书、安装许可证、安装合同;各消防联动控制系统隐蔽工程检验测试验收记录(包括系统试压冲洗记录、电气绝缘电阻测试记录、接地电阻测试记录、阀门单体水气压试验记录等);各消防联动控制系统基本的产品准销证、许可证、合格证、使用说明书、检验报告;建筑规划设计水电图;各消防联动控制系统竣工图，签订建筑消防设施检测委托书，并缴纳检测费用。配合工程部及检测工作员，现场进行建筑消防设施检测。检测合格后出具建筑消防设施检测报告。

  ②办理建筑工程消防验收意见书。到项目所在地消防部门领取并填写建设工程消防验收申报表，附建筑工程消防设计审核意见书、建筑消防设施检测报告、各消防联动控制系统实施工程单位从事消防工程项目施工资格证书、安装许可证、安装合同;各消防联动控制系统隐蔽工程检验测试验收记录;各消防联动控制系统基本的产品准销证、许可证、合格证、使用说明书、检验报告;各消防联动控制系统竣工图。邀请相关人员到现场验收合格后，出具建筑工程消防验收意见书。

  (6)建设工程环保验收：(到项目所在地环保局窗口领取并填写基本建设项目环境保护竣工预验收卡，准备雨污水接纳申请表、建设项目环境影响报告审批意见提供给环保局，邀请相关工作人员到现场查看，验收合格后出具建设项目环境保护竣工预验收卡。)

  业主在收楼时，首先要审核开发商是不是具备交付的全部法律文件，必要时能要求核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量上的问题可以实际居住，也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼，也要在相关文件， 如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。

  （2）、建设主管部门出示的《建设工程完工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。

  （ 5）、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。

  （ 6）、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，啥地方是公用面积。或者由有权部门（规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《房屋建筑面积测绘报告》。—一定要具有，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算**终房款，无法开具正式发票。

  《房地产开发经营条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。

  房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位做验收。

  答：1、买房的流程第一步肯定是看房。如果购买的是商品房，不管是现房还是期房，都应该先对房屋的基本情况做个仔细地了解。包括，房屋所在地，单元，楼层，如果是二手房还应对照房产证仔细查看，出没出现房不对本的情况。首先要确认房屋的实际信息，才有后面的购买交易。

  2、买房的流程第二步是签订购房合同。在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。

  3、买房流程的很重要的一步就是收房验房。在开发商准备交房之前会提前通知业主收房验房，这样的一个过程非常容易被大家忽略，其实这个步骤包括很多细节要求我们注意。

  1、在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》、《面积实 测表》、《 管线、查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是不是和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有 差异。

  3、查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程完工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。

  4、在接到新房后，应查看房屋基本设施是否齐全，水、电、气是否通畅，开发商在购房时答应的条件有没做到，还有小区的物业是否得力，监管到位，以及现在买房者很看重的停车位问题。都应该得到一个妥善的处理。

  在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商**关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前途，把握不同项目的市场需求状况。

  开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的未来市场发展的潜力，有必要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发必不可少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这一个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这一个项目就可以一直进行到**后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

  土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发真正开始启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是**关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才能够得到划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企业和事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年数的限制之后，要到建设行政主任部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

  （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是不是满足市场需要的重要一步

  根据项目的规模，设计的具体工作流程也不一样。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计的基本要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计的具体方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关联的资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合计划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即能够直接进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计的具体方案进行审核检查，确认其符合规划设计要点后，建筑设计企业就能够直接进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及相关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

  1、工程施工完成之后，实施工程单位需要向建筑设计企业提交工程完工报告，并且申请工程完工验收。

  3、建设单位在工程完工验收7个工作日内，要把验收的时间，验收组名单和相关的地点，通知给负责监督工程质量的监管部门。

  1、接到开发商的通知之后，除了要到现场去验收之外，还要先审核一下开发商提供的相关证件，包括三证一书一表。

  2、经过检查之后，没问题就可以办理房屋的交接手续，需要在签字之后才能够领取药师，并且签署前期的物业合同。

  3、在房屋交接之后，还需要缴纳一部分的费用，比如说物业管理费，房屋面积差补款等等。

  在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商**关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前途，把握不同项目的市场需求状况。

  开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的未来市场发展的潜力，有必要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发必不可少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这一个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这一个项目就可以一直进行到**后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

  土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发真正开始启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是**关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才能够得到划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企业和事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年数的限制之后，要到建设行政主任部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

  在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”、“需委托开发商代办房产证”的条款，这样的一种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。因此在作出选择之前，请一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。

  另外，有些地方法规规定，住宅管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时您也只能委托开发商或代理公司办理房产证。

  如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》合一，那么您只需要跑一个部门就行了。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》分离，那么您就需要跑两个部门。很多地方还没办法办理购房者的“小《土地使用权证》”，只能请您关注相关消息，待相关规定出台再办理。

  开发商办理“初始登记”是您办理房产证的必要前提。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主任部门。通常，主管部门办理“初始登记”所需时间大约为20-60日不等，因此在收房人住后的两三个月之后，您可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网络站点进行查询。

  《购房合同》中应对开发商办理“初始登记”的时限加以约定，尤其是开发商办理“初始登记”的**后期限和办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

  这个填写好之后需要开发商签字盖章。有些时候开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了，省去奔波之苦。注意事项：

  可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。

  可能有三种情况，第一种是到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘图；第二种是带身份证直接到开发商处领取就行，这一种比较简便；第三种是向登记部门申请对房屋面积进行测绘，这样的一种情况己经比较少见，现在登记部门往往是根据现有的测绘图填写房产证上的面积数据。

  由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。

  填好表格后，找开发商签字盖章，并领取其他必要的申请文件。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

  在前面询问有关部门时，一定要明确需要领取哪些文件，一次齐全，免去奔波之苦。

  公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市慢慢的开始由银行代收公共维修基金。